发布日期:2024-08-24 12:05 点击次数:168
夏日清晨,丝丝微风拂面。广东省惠州市大亚湾一小区里,三五老人在树荫下摇扇纳凉。
“方阿姨好!买完菜回来咯?”
看到远处迎面走来的业主方阿姨,物业管理处的张管家主动上前帮忙接过手中的菜篮。
“是呀,今天准备包饺子啦!”两人一边走一边乐呵呵地聊起了天,一路上,不时有邻居热情地与他们打招呼,其乐融融。
然而去年这时,小区里的业主们却与物业公司因物业费一事对簿公堂,关系降至了冰点。
2023年8月,因多户业主久拖拒缴物业费,物业公司多番催收无果,将所涉27户业主全部告上法庭。
标的额小、涉及人数多,是群体性物业纠纷的一大特点。近年来,大亚湾商品房体量增大,与之关联的物业纠纷也随之攀升。接手该批系列案件后,惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院法官彭佳贝仔细研判,发现这批案件与以往办理的物业纠纷类似,均是因业主不满物业公司引起的。
此类纠纷判决并不难,但“案结人不和”的结果关系着业主群体长久的幸福指数。“不能简单一判了之。”彭佳贝思忖着。
为何对物业公司不满?彭佳贝决定先跟这些业主们聊聊。
拿着名单,彭佳贝与团队干警逐个拨打电话,详细询问消极缴费的原因,逐一列明并登记在册。
“天气这么热,垃圾清运不及时,臭气熏天!”
“外面的人随随便便进出小区,安保形同虚设!”
“物业费价格都快超过一线城市了!”
“这些问题没少反映过,物业根本不管!”
……
业主们怨声载道,对物业公司管理不到位的意见居多。
另一边,物业公司也很委屈,认为自己已经按照合同约定开展服务,但是“众口难调”,确实很难让每个人都满意,且业主们拒缴物业费,影响公司资金运转和工作正常开展,服务质量更加难以保障。
多番沟通调查下来,彭佳贝逐渐厘清业主们的不满与担忧,充分了解矛盾的真正症结所在,对案件审理也有了大致的思路。“争议焦点明确,类案调解无疑是解决群体性物业纠纷的一剂‘良方’。”一个想法在彭佳贝的脑海中酝酿。
考虑到业主们和物业公司的关系较为紧张,且涉及人数较多,组织双方现场达成和解难度较大,彭佳贝决定先分头做工作。一方面,她整理出业主诉求清单,在剔除超出服务标准和合同约定的诉求后,反馈至物业公司,督促其限期整改,逐条消项,并向物业公司提出畅通与业主的沟通渠道、及时回应业主诉求、提高服务管理水平等建议;另一方面,她将物业公司增强安保力量、增加垃圾清运频次等问题的整改情况告知业主,并劝说业主们主动履行缴纳物业费的义务,释明拒缴物业费可能面临的法律后果。
经过摆事实、讲道理,几经调解下,物业公司最终同意放弃违约金并撤回起诉,20户业主也陆续缴清拖欠多年的物业费,其余的7个案件,彭佳贝采用小额诉讼程序快速下判,依法支持了物业公司诉请的物业费,并对于明显过高的违约金予以酌情调整。
对于案件处理结果,业主们与物业公司均表示满意,双方握手言和。
夜幕降临,华灯初上,放学的孩子背着书包嬉笑打闹,下班的人们相伴走在返家的途中。抬头望着万家灯火,彭佳贝对“小物业关系大民生”有了更深刻的认识。今年1月至6月,大亚湾经开区法院物业服务合同纠纷调解撤诉130件,调解撤诉率达31.63%。(记者 吁青 通讯员 陈育敏 章婷)
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